Что надо для открытия хостела в квартире. Как открыть хостел: бизнес-план с расчетами

Размещение в хостеле во время отдыха становится популярным. Помимо основной аудитории из студентов, в недорогой сегмент гостиничного бизнеса переместились и другие путешественники. Даже иностранцы испытывают большой интерес к российским хостелам.

Как заработать на этой волне, открыв свой хостел с нуля? Давайте посмотрим.

Чертим планы: найти помещение и создать в нем хостел

Первое, чем нужно заняться — это найти хорошее место. Что значит — «хорошее»?

До хостела удобно добраться

Место в двух часах пешком от ближайшей остановки автобуса или метро? Для бизнеса оно не подходит. Путешественники делятся на две группы: одни продумывают маршрут, другие отправляются «куда глаза глядят». А отдыхать в таких местах никто не планирует.

От хостела удобно выбраться

Что еще важнее. Мотель в полной глуши уже много не заработает. Мотель в глуши без достопримечательностей не заработает вообще ничего.

Как следствие, самые нужные места для создания хостела — в центре Москвы. Высокая проходимость, близость транспорта, хорошие виды. Постояльцы, выбравшие хостел для рабочей командировки, как и туристы на отдыхе, смогут оперативно добраться куда угодно.

В качестве альтернативы, хостел может забрать более узкую нишу, если «осядет» на отдаленных достопримечательностях. Минусы: меньше клиентов, бизнес больше зависит от сезона. Плюсы: появляется ощутимое преимущество перед конкурентами. Аренда вне центра — ниже.

Технические детали организации хостела с нуля

Какой метраж помещения потребуется, чтобы открыть хостел? Обычно — порядка 150 квадратных метров и больше. В зависимости от того, сколько планируется постояльцев. Наиболее распространенное решение — от 10 до 15 мест в двух либо трех номерах.

Меньше — не востребовано и не окупит затраты. За отдельными номерами путешественники обращаются в гостиницы. Больше — не очень удобно. Сложнее найти площадь, выше расходы на аренду, снабжение и риски.

Гостиничный бизнес отличается сезоннностью, гости будут приезжать неравномерно, а слишком большое помещение будет сильно терять в прибыли. Кроме того, даже в нежилом фонде нужно будет считаться с нагрузкой на местную электросеть и другие коммунальные ограничения.

Как создать хостел с правильной планировкой?

Классический хостел начинается с крупного ремонта в выбранном помещении. Бывшая комната не подойдет для номера на 6 человек.

Это важно: стандарты размещения требуют не менее 75 сантиметров между кроватями, и не менее 5 квадратных метров на каждого гостя.

Обычный ремонт делается в нескольких ярких, светлых цветах, чтобы привлекать клиентов, но не мешать спокойному отдыху.

Для индивидуального оформления посоветуйтесь с дизайнером. Это практически разовые затраты, но к ним следует подойти серьезно и ответственно: хостел еще долго «проносит» новую внешность.

Заинтересованы в гостиничном бизнесе? Узнайте больше о том, как можно купить хостел в Москве у собственника, сколько это будет стоить и как быстро окупятся ваши вложения.

Персонал и аппаратура — чтобы хостелом были довольны

Помещение найдено, марафет наведен. Следующий шаг организации хостела — люди и оборудование. Перед тем, как гости прибудут, еще много работы: у стойки ресепшена их должны встречать коммуникабельные и ответственные администраторы. Английский язык — хорошо, но не всегда обязательно.

Здесь же постояльцы получают ключи от своих комнат, белье, оставляют вещи в камерах хранения. Затем им понадобятся кровати, техника в кухне, техника в ванных и туалетах. Опционально — зона отдыха. Она индивидуальна для каждого хостела, но классический рецепт — Wi-Fi роутер, кресла, телевизор, настольные игры.

Приблизительная стоимость:

Цена двухъярусной кровати — около 13 тысяч рублей. Потребуется 5 штук (≈ 65’000 ₽)
Постельное белье. Полный набор — 1,5 — 2 тысячи. 10 штук. (≈ 17’000 ₽)
Несколько кресел-груш ≈ 6’000 ₽ за 4 штуки.
Полностью оборудовать санузел — от 30 до 60 тысяч рублей. Потребуются минимум две комнаты.
Кухня со всем необходимым может обойтись примерно в 30 — 35 тысяч рублей.

В сумме — порядка 215 тысяч рублей. Расходы на коммунальные услуги и Wi-Fi будут значительно меньше, но ежемесячными.

Еще хостелу потребуется уборщица и бухгалтер. В обоих случаях имеет смысл воспользоваться готовым сервисом — это дешевле и рациональнее, чем держать штат под эти должности.

Недорогой маркетинг, чтобы сделать хостел узнаваемым

Поздравляем! Вы преодолели стадии «как открыть хостел» и «как организовать хостел». Самое время задуматься о рекламе.

Как привлекать клиентов, когда вся предварительная работа сделана? Для этого есть множество тематических площадок, включая «ФастТрэвел», «Trivago», «Букинг» и другие.

Часть из них размещает объявления бесплатно. Но это не отменяет необходимости в собственном сайте и аккаунтах в социальных сетях, где клиенты смогут оставлять свои мнения и отзывы.

Чем хороши отзывы? Негативные — дают материал для развития, хорошие — создают репутацию. А репутация это главный источник дохода в гостиничном бизнесе.

Доходы хостелов и документы для спокойной жизни

Откуда хостел получает львиную часть своих доходов на покрытие всего вышеперечисленного? Разумеется, с предоставления спальных мест.

Но существуют и другие виды прибыли. Например, вы можете найти машины, делающие карамель или попкорн, и перенять способ заработка у кинотеатров и американских мотелей. Или поставить любую другую сложную технику (иногда деньги берут даже за использование микроволновки или холодильника).

Некоторые хостелы предоставляют за отдельную плату парковку, завтрак или видеоигры. На территории мини-отеля можно поставить банкоматы или автоматы с напитками или сладостями.

Если гостей много, стоит договориться и с местными аттракционами и музеями о размещении у себя рекламы для туристов.

Все это считается коммерческой деятельностью, а сами хостелы, согласно законодательству РФ, подпадают под категорию упрощенного налогообложения. Никаких специальных лицензий не требуется, но вам понадобится разрешение от пожарных (помещение должно соответствовать минимальным нормам) и санэпидемслужбы.

Кроме того, важны договор на вывоз мусора и договор об аренде помещения (либо бумаги, подтверждающие собственность).

Квартирные хостелы продолжают завоевывать рынок бюджетного туризма. Несмотря на определенные трудности, сопряженные с принятием новых поправок к закону о хостелах, бизнес мини-гостиниц на основе квартир по прежнему актуален. В этой статье мы рассмотрим как сделать хостел из квартиры, с какими трудностями придётся столкнуться начинающему хостельеру и вкратце расскажем о процедуре создания хостела в квартире.

Можно ли открыть хостел в квартире - особенности хостелов России

История хостелов в России едва насчитывает десятилетие, но число хостелов, от года к году, растёт по экспоненте вверх. Сегодня по России насчитывается свыше тысячи хостелов от Владивостока до Калининграда. Комфортный и недорогой ночлег привлекает не только путешествующих студентов, но даже солидных молодых бизнесменов в командировке, и просто случайных постояльцев, волей судьбы оказавшихся на улице в незнакомом городе. Современный хостел сочетает в себе неприхотливость студенческого общежития, комфорт недорогого отеля и домашний уют европейского гестхауза. Такой формат бюджетного жилья пользуется большим спросом даже у внутреннего потребителя, потому неудивительно, как скоро бизнесмены стали открывать хостелы один за другим. Бесконтрольный рост числа хостелов часто шел в ущерб качеству предлагаемых ими услуг. Удобствами как постояльцев, так и соседей хостела, часто пренебрегали в погоне за прибылью.

В 2014 году Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии разработали единый ГОСТ об общих требованиях к хостелам. Впервые в России хостелы признали отдельным видом предоставления услуг по размещению, и составили список требований и предписаний применимо к хостелам. Государственный стандарт призван защищать права клиентов хостелов, а также права граждан, поневоле ставших соседями таких общежитий. С одной стороны, множество предписаний больно ударили по карману ушлых предпринимателей, готовых заселять по 40 человек в номер, а с другой, закон вывел хостельный бизнес из тени, позволив добропорядочным бизнесменам открыть своё дело.

Первый вариант закона о хостелах, хотя и содержал множество норм и предписаний, регламентировал устройство хостелов в целом, не выделяя квартирные хостелы в отдельную категорию. А ведь именно бум квартирных хостелов мы и наблюдаем в последнее время в крупных городах России. Открытие такого мини-хостела менее затратно и одновременно удобно для туристов. Такие хостелы часто доставляли неудобство для остальных жильцов многоквартирных домов. Соседи жаловались на плохую шумоизоляцию, грязь на лестничной клетке, да и вообще постоянно снующие незнакомцы закономерно вызывают беспокойство.

Наконец в 2016 году был разработан пакет поправок для ГОСТа, окончательно решающий конфликт квартирных жильцов и клиентов хостелов. Хотя на момент написания статьи пакет ещё не принят, но очевидно это дело времени. Хостельеры уже сейчас переустраивают бизнес согласно новым требованиям. Конечно, многим бизнесменам такие перемены не понравились, некоторые хостелы пришлось закрыть, но это вполне обычная реакция рынка на новые условия. Мини-отели, построенные по современным стандартам, удовлетворяют требования как своих клиентов, так и не посягают на интересы своих соседей.

Теперь давайте рассмотрим новые требования к мини-хостелам подробнее, ознакомимся с основными характеристиками помещений и их устройством.

Согласно новым требованиям, отныне хостел не может занимать жилые помещения. То есть, если вы решили открыть хостел в квартире , сперва вам придётся похлопотать о переводе вашей площади с учёта жилого фонда в нежилой. Такие помещения могут занимать только первый этаж жилого дома, либо второй при условии, что первый уже занят другими нежилыми площадями. При этом хостел должен быть оборудован отдельным входом, не соприкасающимся с общим подъездом. Процедура перевода – долгая юридическая волокита, процесс которой мы опишем ниже.

Запрещено теперь устраивать хостелы на цокольных этажах. Являясь нежилыми, они не предназначены для постоянного размещения постояльцев. Здесь разрешено построить душевые, спортивный зал или столовую, но спальные места устраивать нельзя.

Высота спальных помещений ващего хостела должна быть не ниже 2.5м, а высота коридоров и общих залов, не менее 2.1м. На одного постояльца теперь положено не меньше 4кв.м площади, включая постель. Кровати допускаются лишь обыкновенные и двухъярусные. Экзотические варианты в три и более этажей отныне под запретом. Расстояние от второго яруса кровати до потолка должно быть не менее 75см.

Размер самой постели тоже регламентирован и составляет 190х80см для одного человека, и 190х140см для двуспальной кровати. В отсутствии перегородок, расстояние между кроватями полагается не меньше 75см. ГОСТ не обязывает хостельера обеспечивать клиента сменным бельём, но чаще такая услуга в ходу, за дополнительную плату или нет.

Санитарный узел, включающий в себя унитаз, душевую кабину и рукомойник, согласно новым поправкам, рассчитан на 10 постояльцев максимум. То есть, для небольшого хостела на 20 гостей, потребуется две ванных комнаты, а для 21 гостя – три.

Услуги столовой прописаны в законе условно. Хозяин должен озаботиться питанием гостей лишь в том случае, когда в шаговой доступности нет ни одного заведения общепита. В условиях города подобное, разумеется, невозможно. Тем не менее, хостелы предлагают своим гостям кухню для самостоятельного приготовления пищи. ГОСТ обязывает хостельера оборудовать своё заведение только кулером и чайником.

Прежде чем начинать ремонт, закупать нужную мебель и нанимать персонал, квартиру следует перевести в нежилой фонд. Как мы говорили, такие квартиры могут занимать лишь первые этажи или вторые, если первый уже находится в нежилом фонде. Также устройство таких площадей не должно иметь технических препятствий для устройства отдельного входа в хостел. Хостел может занимать коммерческие помещения, если они соответствуют минимальным требованиям к размещению постояльцев. Об организации хостела в офисных помещениях читайте на нашем сайте.

Процедура перевода начинается со сбора необходимых документов:

паспорт собственника жилья, либо его нотариально заверенная копия;
документы, подтверждающие право владения собственностью;
технический план помещения;
заключение пожарного надзора и СЭС о пригодности помещения под хостел;
протокол заседания собственников жилья о том, что они оповещены об устройстве хостела в их доме и не имеют претензий.

Последний пункт весьма спорный и в каждом частном случае уникален. В некоторых городах, условия проведения такого собрания жильцов, а паче, условия их согласия на хостел, приближаются к невозможным. Так, например, на собрании должно присутствовать не менее половины жильцов дома, а положительное решение по вопросу вашего хостела должны принять более половины присутствующих. В других городах решение собрания жильцов дома носит только рекомендательный характер, и на практике игнорируется.

Технический план помещения предоставляет бюро технической инвентаризации (БТИ). Заявку на получение такого плана следует подать загодя, а сама процедура требует оплаты пошлины. Снова обратиться в БТИ придется и после, для утверждения плана перепланировки вашего будущего хостела. Но не будем забегать вперёд.

Поскольку процедура перевода квартиры в нежилой фонд требует участия владельца площади, размещение хостелов в арендованных квартирах, становится практически невозможно. Использование офисных помещений, уже состоящих в нежилом фонде, может быть сопряжено с проблемами с СЭС и пожарным надзором.

Если квартира находится в старом доме или историческом квартале города, придётся приложить заключение бюро культурного наследия и охраны памятников о том, что ваша квартира не представляет особенной ценности для их ведомства.

Само заявление о переводе составляется в произвольной форме и вместе с необходимыми документами подается на рассмотрение в орган местного самоуправления. Если никаких технических и юридических препятствий для вашего мероприятия нет, через 45 дней вы получите официальный утвердительный ответ. С этого момента можно считать процедуру пройденной и приступать к ремонту.

Организация хостелов в квартире часто начинается с перепланировки. Вы помните, что санузел рассчитан лишь на 10 постояльцев, потому возможно вам придется построить второй, или расширить существующий. План переустройства разрабатывают и утверждают в БТИ, где придётся эти услуги оплатить.

Поскольку загрузка хостела почти всегда высокая, а стены изначально не рассчитаны на такое огромное число жильцов, ремонт выполняется с применением только самых качественных и долговечных материалов. То же касается мебели. Хотя постояльцы хостелов зачастую народ неприхотливый, мебель может быть простой, но способной выдержать частую и нещадную эксплуатацию.

Даже к выбору кроватей придется подойти со всей серьезностью. Железные модели прослужат намного дольше, но превратят жизнь других жильцов в ад, когда кто-то из постояльцев сумеет провести подружку, либо просто станет ворочаться от бессонницы.

Хостел обязательно оборудовать шкафчиками-сейфами для личных вещей постояльцев. Хоть администратор и следит за порядком в номерах, жильцам будет спокойнее, когда их вещи будут под замком.

Законы о квартирных хостелах в России стали намного строже и это поднимает качество предоставляемых услуг на новый уровень. Хороший хостельер сумеет сделать хостел в квартире не ущемляя при этом права других жильцов дома и предлагая своим гостям комфортный отдых.

Хостел – идеальное место отдыха для студентов, командировочных и туристов, не желающих переплачивать за дорогие отели. Несмотря на предлагаемую дешевизну размещения и услуг, в общей сложности такое заведение приносит отличную прибыль, и для многих открыть хостел означает выбрать самое перспективное и выгодное направление бизнеса.

Почему хостелы приносят прибыль?

Все очень просто: они популярны. Очень многие туристы и гости города с удовольствием размещаются в «отелях», которые сдают не отдельные номера, а места. Безусловно, есть вероятность того, что придется ночевать в одной комнате с чужими людьми, однако в качестве компенсации гость получает низкие цены, приемлемое обслуживание, чистоту и возможность общения.

Что нужно знать, чтобы открыть хостел? По сути, бизнесмену следует лишь иметь опыт отдыха в подобных учреждениях, а трудностей, сопровождающих создание бизнеса, будет минимум. Владельцу такого «отеля» понадобится:

Оформить предприятие (ИП или ООО с упрощенной системой налогообложения будут отличным выходом)
Открыть счет в банке, на который будут поступать платежи для гостей (желательно сразу открыть возможность перечисления средств из-за границы)
Получить разрешение на открытие хостела в выбранном помещении – его выдают муниципальные власти
Получить разрешение от санстанции, которая проверит условия проживания в «отеле»

Никакой лицензии на ведение бизнеса оформлять не нужно. Более того, можно даже не иметь собственной кассы – ее заменят бланки строгой отчетности.

Особое внимание следует уделить помещению, от которого напрямую зависит ответ на вопрос, выгодно ли открыть хостел. Лучше всего размещать такой «отель» в удобных, но не центральных районах, где стоимость аренды не слишком высока. Рядом обязательно должны быть крупные остановки общественного транспорта, а если их нет, «отель» должен предлагать трансфер для гостей.

На площади комнат можно сэкономить, поставив в номерах двухъярусные кровати: количество мест, таким образом увеличится вдвое, но места они будут занимать минимум. Также важно позаботиться и о гигиене гостей: в хостелах на 6 человек должна приходиться 1 раковина, на 12 человек – 1 унитаз, на 15 человек – 1 душевая кабина. Все это будет очень востребовано: для многих приезжих такое размещение – верх мечтаний!

О чем следует позаботиться, открывая хостел?

Есть ряд важнейших нюансов, которые нужно будет учесть, и от которых будет зависеть ответ на вопрос, сколько стоит открыть хостел в каждом конкретном случае. Предприятию нужны:

Интересная идея – хостелы, оформленные в соответствии с какой-либо темой, всегда пользуются более высоким спросом
Квалифицированный персонал – для начала хватит одного администратора (он же может быть и портье), 1-2 горничных: все сотрудники должны быть молодыми, ведь чаще всего в хостелах останавливается именно молодежь, и с ней ровесникам намного проще найти общий язык
Хорошо продуманный спектр услуг: хостел по возможности должен предлагать бесплатный Интернет, бытовые мелочи и элементарную технику, услуги гида (достаточно будет простой туристической информации)
Продуманные правила – заселяться могут любые гости, однако они не должны мешать соседям, шуметь, провоцировать конфликты

Как начать работу хостела?

Здание для «отеля» можно арендовать или купить. В последнем случае оно будет стоить дорого – 4-5 млн рублей (строительство нового здания и вовсе обойдется в 9-10 млн, однако на этот шаг стоит решаться, твердо уяснив, выгодно ли открыть хостел в конкретном населенном пункте). Стоимость аренды же может быть равна стоимости обычной квартиры или офисного помещения в конкретном городе.

Определившись с помещением, нужно:

Сделать в нем ремонт – на это уйдет до 100 тыс. рублей
Купить мебель для номеров – 200-300 тыс.
Приобрести различные бытовые вещи (постельное белье, полотенца, предметы гигиены, шторы и т.д.) – 50-80 тыс. рублей

Что же касается прибыли, то стоимость размещения может колебаться от 800 до 2000 рублей (в зависимости от населенного пункта). 20-местный «отель», заполненный полностью, будет, таким образом, за раз приносить 16-40 тыс. В месяц общая сумма прибыли может достигать 100 тыс. и более. Половина будет уходить на оплату труда работников, аренды помещения, а также оплату коммунальных услуг, и примерно 50 тыс. будут оставаться чистой прибылью.

Независимо от того, сколько стоит открыть хостел в данном городе, окупаемость проекта, даже если он не будет развиваться вообще, наступит уже через 10 месяцев. Если здание было куплено или построено с нуля, этот срок растянется на несколько лет, однако при грамотном развитии «отеля» можно существенно сократить указанное время, нарабатывая солидную клиентскую базу и никогда не простаивая без постояльцев.

При этом, важно правильно выбрать направление, чтобы не увеличивать конкуренцию там, где уже негде потесниться, и, в то же время, не создавать нежизнеспособные проекты, отнимающие время и деньги и не приносящие никакой отдачи.

Вариантов выбора много, принятие решения порой бывает довольно сложной задачей. Рассмотрим возможные варианты. В статье поговорим о том, можно ли превратить нежилое помещение в гостиницу или как-то иначе использовать коммерческие помещения на первых этажах.

Как открыть хостел в нежилом помещении?

Хостел – тип низкобюджетной гостиницы, активно развивающийся сегмент бизнеса.

Основная целевая аудитория хостелов – молодые туристы, желающие сэкономить деньги, которые приходится тратить на гостиницы .

Стоимость проживания значительно снижена за счет уменьшения объемов сервиса, что вполне устраивает молодых постояльцев, для которых самое главное – иметь место для ночлега.

Для владельца (хостельера) тоже выгодно не делать каких-то крупных инвестиций, направленных на создание роскошных апартаментов с многочисленной обслугой, а обойтись положенным минимумом услуг при максимальной загруженности площадей.

При этом, не следует путать хостел с ночлежкой для гастарбайтеров .

Существуют четкие требования, нормативы и правила, устанавливающие порядок работы и оснащенность предметами быта и санитарно-техническими устройствами в зависимости от расчетного количества постояльцев.

Для открытия хостела в нежилом помещении потребуются следующие документы :

Согласование с пожарной инспекцией.
Разрешительные документы от Роспотребнадзора (СЭС).
Договор с коммунальщиками на вывоз ТБО.
Регистрационные документы предприятия (или ИП).
Учет в налоговой инспекции.
Документы на помещение (собственность или аренда).

Этот список содержит только самые необходимые бумаги, в каждом конкретном случае могут потребоваться еще какие-либо документы.

Следует иметь в виду, что работа хостелов законодательно регламентирована . Установлены нормативы на количество человек на единицу площади, определено число санузлов, душевых кабинок и умывальников.

Так, одно спальное место должно занимать не менее 2,5 кв.м., а одноместный номер – не менее 9 кв.м.

На 15 человек должен иметься как минимум один туалет, душевая кабинка, один умывальник. Также обязательно наличие гостиной – комнаты общего пользования, предназначенной для общения, в нормативах она именуется общей зоной.

Наличие столовой и кухни жестко не обозначено, но рекомендуется .

Причиной такого положения является достаточная распространенность предприятий общепита, поэтому требования ограничены наличием чайника и кулера для воды.

С точки зрения санитарии и исключения различных злоупотреблений, такая ситуация вполне понятна, и, тем не менее, большинство хостельеров стараются обеспечить свои заведения всем необходимым для самостоятельного приготовления и приема пищи, или обеспечивают реализацию готового питания на месте.

Наличие постельного белья тоже не вменяется в обязанность, но, если оно входит в сервисный набор, то менять его полагается не реже, чем 1 раз в 5 дней или при смене постояльцев.

Все указанные нормативы – это минимальные требования, для улучшения качества проживания гостей препятствий не делается .

Обычно гостям предлагаются утюги, фены, чайники, стиральные машины, оборудуется WiFi и т.д. Такие условия вкупе с невысокой платой за проживание способствуют быстрому продвижению хостела и привлекают постояльцев.

Организация гостиницы

До недавнего времени гостиницы относились к производственным помещениям (Постановление правительства №490), поэтому их использование в жилом фонде запрещалось.

В то же время, ст.19 ЖК РФ определяет гостиницу как жилой фонд, используемый в коммерческих целях .

Такая ситуация вызывала постоянные разночтения, негативно отражавшиеся на работе гостиниц. С 1 января 2015 года было разрешено использование жилого фонда для организации гостиниц.

Это изменило состояние рынка, позволило увеличить объемы бизнеса и принесло пользу для туристов.

Тем не менее, на сегодня принят закон, исключающий использование жилых помещений для производственной деятельности, к которой относится и гостиничное дело.

Поэтому для организации гостиницы потребуется нежилое помещение, или понадобится осуществить перевод жилого в нежилое .

Таким образом на вопрос: «Использовать для организации гостиницы жилое или нежилое помещение?», закон отвечает однозначно — нежилое.

Коммерческая недвижимость под общепит

Предприятия общественного питания – стабильный и надежный вид бизнеса, но требовательный к месту размещения.

Кафе, закусочная и прочие заведения не смогут работать в полную силу там, где в них некому ходить. Поэтому первым и основным вопросом всегда является расположение.

Кроме того, сфера общепита находится под пристальным вниманием СЭС, поэтому помещение должно соответствовать санитарным нормам и требованиям, или, по крайней мере, должна иметься возможность приведения его в соответствие.

Открытие такого предприятия потребует согласования с органами пожарного надзора, СЭС, налоговой инспекции .

Потребуются договоры на вывоз отходов, на поставки продуктов, аренды земли и т.д. Тем не менее, несмотря на довольно сложную организационную работу, заведение, находящееся в удачном месте, приносит прибыль практически сразу, что вполне компенсирует денежные и трудовые затраты.

Первый этаж в доме

Интерес к квартирам на первых этажах довольно высок. Причиной такого внимания к домам с нежилым первым этажом стало то, что помещение можно оборудовать отдельным входом, перевести в нежилое, использовать для коммерческих целей.

Наиболее высоким спросом пользуются нежилые квартиры на первом этаже, расположенные на крупных людных улицах, окнами на проезжую часть .

Такие квартиры значительно дороже тех, которые находятся в глубине квартала, выходят окнами во двор или расположены в тихих депрессивных районах.

Поскольку приобретаются они не для жилья, то эффективного бизнеса в таких квартирах не получится, достаточного количества клиентов не наберется.

Способов использования нежилых помещений на первых этажах в коммерческих целях множество, от магазинов до предприятий сферы услуг или частных медицинских кабинетов .

Эффективность и рентабельность нежилого помещения 1 этажа зависит от многих факторов, но в наибольшей степени – от действий владельца бизнеса и продуманности его решений и поступков.

Как перевести жилое в нежилое помещение?

Процедуру перевода жилого фонда в коммерческую недвижимость нельзя назвать простой.

Придется решать множество вопросов :

Перечень этих этапов – лишь схема, могут потребоваться дополнительные справки или документы.

Самым сложным считается получение согласия от жителей дома (не всех, а только собственников квартир), в котором находится помещение, на перевод его в нежилое .

Отказ соседей может быть основан на личной неприязни или каких-то других соображениях, кто-то будет просто против коммерческой недвижимости на первых этажах, а особого обоснования от них не требуется.

Такое обстоятельство может стать причиной отказа в переводе помещения в Департаменте.

Кроме того, имеется ряд условий, необходимых для перевода :

Перевод помещения – задача сложная и долгая, но в некоторых случаях необходимая .

Доступные сферы бизнеса

Нежилое помещение на первом этаже жилого дома, в зависимости от места в городе или ином населенном пункте, может быть использовано под различные виды занятий.

Небольшие магазины, пункты ремонта и обслуживания компьютерной и офисной техники, юридические консультации, стоматологические кабинеты, парикмахерские, массажные салоны и т.д.

Годится любой вариант, не создающий неудобств людям, проживающим в доме и способный принести прибыль владельцу .

Основным ограничивающим фактором будет востребованность бизнеса в местных условиях и количество потенциальных клиентов, сезонные колебания спроса и другие местные особенности.

В данном случае решающим доводом в пользу того или иного направления становится личная заинтересованность и степень профессиональной подготовки бизнесмена.

Нюансы и подводные камни

Тонкостей и вопросов может возникнуть очень много, причем, не все из них имеют чисто бюрократическую основу. Часто в процессе продвижения проекта человек спотыкается о непредвиденные обстоятельства, меняющие всю разработанную стратегию.

Например, отсутствие согласия соседей на перевод помещения в статус нежилых .

Иногда люди годами не могут справиться с нежеланием или непониманием соседей, отчего теряется время и нервы. Поэтому вначале следует тщательно проработать все этапы работ и отыскать в них наиболее уязвимые позиции.

При планировании точки общепита следует помнить о соответствии помещения санитарным нормам, наличии запасного выхода, вывозе отходов и т.д.

Любой просчет может вызвать лавину жалоб от жильцов дома, чреватую приостановкой (а иногда – закрытием) работы заведения. Для хостельера важно соблюдение порядка и тишины, поскольку постояльцы – люди, в основном, молодые, шумные, что может стать основанием штрафов за нарушение Жилищного кодекса.

Предсказать заранее возможные трудности невозможно, но следует тщательно обдумывать свои действия.

Наличие нежилого помещения на первом этаже – большой бонус, способствующий организации бизнеса и исключающий зависимость от капризов арендодателя .

В каком то смысле, это – залог успеха, поскольку вид бизнеса можно изменить, но помещение потребуется в любом случае. Поэтому выбор направления наличии базы определяется лишь способностями и предпочтениями владельца помещения.

Надеемся, что данная статья оказалась вам полезной и вы теперь знаете, можно ли использовать нежилое помещение под хостел и как превратить коммерческую недвижимость в кафе.

В условиях экономического кризиса, все больше людей задумываются об экономии в туристических поездках, особенно на проживании. С развитием гостиничного сервиса, очень многие люди сегодня отдают предпочтение не дорогим отелям, а практичным и недорогим хостелам, что обуславливает открытие такого бизнес проекта. В этой статье мы подробно представим бизнес план хостела и расскажем, на каких основных моментах следует акцентировать свое внимание, чтобы запустить успешный проект.

Опытные бизнесмены знают, что началу любого проекта предшествует этап тщательного планирования. Какой бы оригинальной и актуальной ни была бизнес идея, без стратегического планирования, анализа конкурентной среды, емкости рынка невозможности запустить проект.

При отсутствии начального капитала, необходимо будет обращаться к инвесторам или за целевым кредитом в банк, где потребуется обосновать целесообразность своей бизнес идеи. Что касается привлечения и инвесторов, здесь важно понимать, какие финансовые обязательства за собой это влечет.

Грамотный и подробный бизнес план станет в будущем пошаговым руководством, которое позволит достичь цели, не отклоняясь от основной идеи.

Документ отражает все аспекты деятельности и помогает распланировать последовательность действий, необходимых для успешной реализации предприятием целей.

Приступая к составлению бизнес плана, необходимо:

выполнить обоснование экономической целесообразности (актуальности идеи);
сделать анализ среды, в которой будет развиваться бизнес;
продумать источники финансирования при необходимости;
составить график исполнения задач.

Привлекательность бизнес идеи

Конечно, прежде чем начинать деятельность, необходимо тщательно проанализировать актуальность идеи и оценить ее перспективность. Несмотря на большую конкуренцию в этой сфере, этот проект представляет собой выгодное дело.

Хостел – это небольшая гостиница, обустроенная по типу общежития. Человеку предоставляется спальное место без дополнительных удобств в комнате, при этом в одной комнате может быть размещено от 2 до 10 человек.

Скорость окупаемость хостела во многом будет зависеть от привлекательности региона с точки зрения туристического маршрута, расположения, сезона.

Также очень важно правильно определить целевую аудиторию бизнеса. В отличие от аудитории отеля, хостел выбирают общительные люди, которые кроме экономической выгоды выбирают такую ночевку с точки зрения социальной активности.

В хостеле уединиться особо не получится, поэтому такой вариант проживания подходит больше для молодых и активных людей, которые ищут общения и не прочь разделить комнату с другими туристами.

В хостелах обычно собираются позитивные открытые люди, которые даже после тяжелого туристического дня, с удовольствием общаются, делятся впечатлениями. Понимание специфики этого направления и целевой аудитории позволят создать успешный проект.

Схема бизнес плана хостела

Для того чтобы легче было написать бизнес план открытия хостела, старайтесь опираться на стандартные пункты:

Резюме.
Общие положения.
Анализ рынка.
Описание продукта.
Маркетинговый и стратегический план.
Издержки.
Производственный план.
Организационный план.

Оценка бизнес идеи: плюсы и минусы

Прежде чем приступать к составлению документ, давайте проанализируем преимущества и недостатки этого проекта, выявив слабые и сильные стороны.

Преимущества:

Большой спрос. Во многом данный аспект зависит от привлекательности региона и от расположения хостела. Но если тщательно проанализировать туристические маршруты и выбрать правильное место для такой мини гостиницы, то достаточно быстро можно выйти на хорошую рентабельность.
Постоянные клиенты. При правильно разработанной маркетинговой стратегии и высоком уровне сервиса, вы сможете занять свою нишу на рынке.
Возможность получения высокого дохода. Хорошо организованный хостел, рентабелен при 30-35 % заселения. А уже при 50% заселения он начинает приносить доход.

Недостатки:

Высокая конкуренция. С другой стороны, высокая конкуренция связана с большим спросом на данную услугу. Поэтому если правильно проанализировать конкурентный рынок и предложить клиентам действительно качественный сервис, то можно занять лидерское положение на рынке.
Большой стартовый капитал. Этот бизнес связан с большими денежными вложениями, без которых не получиться организовать хостел. Аренда помещения или приобретение собственной недвижимости, ремонт, закупка мебели и оборудования – все это потребует капиталовложений.

Как открыть хостел — с чего начинать?

Прежде чем начинать подсчитывать, во сколько вам обойдется организация бизнеса, необходимо определить, какой по размеру и концепции будет ваша мини гостиница.

Целевая аудитория — туристы

Всего выделяют три типа хостелов:

Маленький хостел. Такой вариант можно открыть в жилом доме, выкупив одну-две небольшие квартиры. Гостиница рассчитана на 10-12 человек и позволяет создать 3-4 отдельные комнаты для ночлега и общую зону для отдыха. В таком хостеле тихо, уютно и многим туристам нравятся именно данные варианты ночлега. По сравнению с другими вариантами гостиницы, вам не потребуется больших капиталовложений для открытия этого проекта, но и большой прибыли здесь ожидать не стоит.
Средний хостел рассчитан на 50 гостей. Обычно для организации такого формата мини гостиницы владельцы выкупают 3-4 квартиры на одном этаже и объединяют их.
Большой хостел может вместить до 80 постояльцев и предполагает уже значительных инвестиций. Владельцы, как правило, выкупают часть многоквартирных домов или строят отдельные особняки, изначально рассчитанные на гостиничный бизнес. Это уже более удобный вариант для туристов, который кроме комнат для ночлега может содержать общую зону для отдыха, просторную кухню, мини прачечную, ванную и душевые. Минусом этого варианта является большие вложения, плюсов – возможность большой прибыли.

Бизнес план по открытию хостела

Оформление документов

Для старта бизнеса нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и получить Свидетельство, которое дает право вести предпринимательскую деятельность.

Возможно, для реализации более масштабного проекта и предоставления широкого спектра услуг, вам понадобится регистрировать другую форму собственности – ООО.

Обращаясь в налоговую службу, подготовьте следующие документы:

паспорт гражданина РФ;
квитанция об оплате государственной пошлине (800 рублей).
Заявление по форме Р21001.

Следующим шагом станет – регистрация в ФНС и внебюджетном фонде, где вам предложат выбрать налог обложения.

Для открытия и ведения такого рода бизнеса обязательно нужно получить Лицензию. Данный документ дает право оказывать услуги общественного характера.

Для среднего формата бизнеса целесообразно выбрать Единый налог. В дальнейшем, при развитии проекта, вы всегда сможете перейти на другую форму налогообложения.

После регистрации всех первичных документов, нужно получить заключение от пожарной инспекции и санэпидстанции о том, что отель соответствует всем установленным законом нормам.

Для того чтобы получить такое Заключение, необходимо предоставить в соответствующие инстанции следующие документы:

паспорт гражданина РФ;
свидетельство о регистрации ИП;
документ, подтверждающий постановку на налоговый учет;
договор об аренде помещения или документ, подтверждающий собственность;
медицинские книжки сотрудников (в том случае, если вы нанимаете персонал).

После того как вы реально оценили свои финансовые возможности и определили формат и масштаб бизнеса, приступаем к поиску подходящего места.

Расположение удачного хостела должно соответствовать следующим критериям:

удачная транспортная развязка;
привлекательность с точки зрения туристического маршрута;
место для паркинга;
тихая уютная зона.

Многие владельцы предпочитают открывать хостелы в центре города, что обеспечивает хорошую проходимость. Минусом этого является лишь высокая цена на недвижимость, что значительно снизит срок окупаемости.

Целесообразно открыть хостел в престижном районе с хорошей проходимостью и транспортной развязкой.

Существуют определенные требования к помещению мини гостиницы, от которых нельзя отклоняться:

минимальная площадь на одного постояльца равна 5 кв. метрам;
кровать должна иметь размеры не менее 80 на 190 сантиметров;
расстояние между кроватями - не меньше 75 сантиметров.

На количество гостей до 12 человек достаточно будет оборудовать 1 туалет. При большем масштабе – необходимо оборудовать дополнительные туалеты. Душевая - максимально для пятнадцати; раковина может быть одной для 6 клиентов.

Дизайн и перепланировка также потребует крупных денежных вложений. Можно оформить мини гостиницу в простом минимальном стиле или задать ей какую-либо тематичную концепцию.

Из обязательного оборудования и мебели, нужно будет купить:

кровати (в количестве спальных мест) – для экономии места можно взять двухъярусные;
матрасы;
полотенца и постельное белье;
раскладные дополнительные места;
стол и стул для администратора;
кресла для зоны отдыха;
мебель и посуда для кухни;
шкафы купе для гардероба;
бытовые приборы: фен, утюг, стиральная машина, электрочайник, микроволновая печь.

Также в обязательном порядке нужно организовать свободную зону Wi-Fi.

Этот тот минимум, который обязательно должен быть в современном хостеле. Если же вы хотите выделиться на фоне конкурентов и реализовать оригинальный качественный хостел, то можно дополнительно обустроить игровую комнату для детей, сделать комнату для содержания животных, путешествующих вместе со своими хозяевами, поставить телевизоры и игровые приставки, закупить ноутбуки и т.д.

Уютный ремонт и комфорт гостей – залог успеха данного бизнеса.

Организовывая комфортный уровень сервиса для своих клиентов, учитывайте, что именно будет входить в набор:

спальное место;
предоставление зону кухни с необходимой посудой и утварью;
ванная комната (душевая, санузел);
комната отдыха (с телевизором, ноутбуком, игровой приставкой);
Wi-Fi;
пользование стиральной машиной, утюгом.

Персонал

Даже небольшой отель потребует несколько штатных единиц, которые будут обслуживать гостиницу, обеспечивая качественный сервис.

Маркетинговый план

Как говорилось выше, основной целевой аудиторией хостелов являются активные туристы, которые не планируют тратить большой бюджет на ночлег. Хорошая реклама хостела обеспечит круглосуточную его наполняемость.

Давайте дадим характеристику потенциального клиента хостела:

человек со средним уровнем достатка;
возраст от 18-30 лет;
часто путешествующий турист или командировочный.

Как правило, информацию о хостелах и мини гостиницах, туристы узнают из Интернета, поэтому большое внимание следует уделить продвижению услуг именно данной отрасли.

Со временем, когда вы займете свое место на рынке, у вас обязательно появится своя база постоянных клиентов и «добрая репутация», которая будет способствовать распространению информации об отеле.

Но поначалу придется потратить немало средств и приложить достаточно усилий, чтобы продвинуть отель.

Интернет реклама;
социальные сети;
сети онлайн бронирования;
партнерские отношения с общеобразовательными учреждениями;
сотрудничество с туристическими фирмами.

Не тратьте деньги на малоэффективные виды рекламы, которые в данном бизнесе не приведут клиентов. Сосредоточьте свое внимание на продвижении услуг в социальных сетях, на всевозможных партнерских туристических онлайн площадках и т.д.

Обязательно нужно будет создать свой собственный сайт, где будет отражаться актуальная информация об отеле, спектре услуг, номерном фонде и ценах. При небольшом масштабе бизнеса, можно включить в список функциональных обязанностей администратора отеля наполнение сайта, контроль над актуальностью информации. Сайт должен иметь несколько языков интерфейса, позволяя туристам из других стран заказать услугу.

Производственный план

К основным производственным затратам можно отнести:

покупка недвижимости (или аренда);
закупку мебели и оборудования;
ремонт помещения.

Мы представляем лишь примерный план затрат на открытие хостела, который рассчитан на 15 постояльцев в небольшом городе на 350 тысяч человек.

План составляется с учетом аренды помещения. При варианте с покупкой недвижимости, к общим затратам необходимо добавить данную сумму, что, безусловно, существенно изменит срок окупаемости проекта.

Расходная часть данного проекта включает следующие позиции:

ежемесячная аренда помещения (150 квадратных метров) – 30 тысяч рублей;
ремонт, закупка мебели и оборудования – 150 тысяч рублей;
зарплата персоналу (4 человека) – 80 тысяч рублей;
реклама (ежемесячно) – 10 тысяч рублей;
коммунальные услуги – 15 тысяч рублей;
дополнительные расходы – 5 тысяч рублей;

Всего: 280 тысяч рублей.

Подсчитываем доходную часть на 15 человек:

Определяя ценовую политику своего бизнеса, необходимо тщательно изучить рынок в своем регионе и предложения конкурентов. Важно понимать, что именно конкуренты включают в стандартный набор услуг.

В некоторых отелях, цена состоит только лишь из одного спального места. Другие же хостелы в эту сумму включают завтрак, свободный доступ к сети Интернет, экскурсионную программу и т.д.

Стоимость проживания 1 чел/сутки 500 руб., загрузка 80%

12 человек * 500 * 30 дней = 18 000 рублей

Считаем окупаемость:

280 тыс.р. / 18 тыс. р = 15 месяцев.

Дополнительно, для повышения рентабельности и увеличения прибыли, можно реализовать сопутствующие услуги:

прачечная, глажка;
закуски в автоматах;
телевизор, игровые приставки;
экскурсионные услуги;
питание;
трансфер и т.д.

Риски и гарантии

Для определения сильных и слабых сторон бизнеса, мы выполним небольшой SWOT анализ.

SWOT анализ – это анализ, который определяет сильные и слабые стороны проекта, внешние угрозы и возможности выхода из них.

Сильные стороны хостела:

высокое качество сервиса;
низкая стоимость услуг;
большой спрос;
минимальные финансовые риски, т.к. основная часть затрат приходится на закупку оборудования и оплату недвижимости.

К слабым сторонам бизнеса можно отнести:

большие капиталовложения;
отсутствие парковки;
высокая конкуренция.

Угрозы:

экономическая нестабильность в стране;
чрезвычайные ситуации, аварии;
низкий уровень квалификации сотрудников;
сезонность спроса.

Возможности проекта:

увеличение спроса;
увеличение рекламы;
предложение дополнительного сервиса.

Чтобы бизнес действительно работал и приносил доход, достаточно соблюдать несколько простых, но эффективных правил:

Тщательно изучите конкурентную среду в вашем регионе и выделите лучшие и худшие хостелы. Определите недостатки и преимущества каждого и сделайте выводы для себя.
Постоянно лично осуществляйте контроль над состоянием номеров, чистотой, качеством сервиса.
Следите за уровнем прибыли и расходами. Чтобы хостел был уютным и чистым, необходимо постоянно вкладывать деньги на средства на наведение чистоты, косметический ремонт, замену вышедшего из строя оборудования.
Найдите свои собственные «фишки», которые выгодно будут вас выделять на фоне конкурентов.